Kredia Hipotekore

Çfarë është kredia hipotekore?

Kredia Hipotekore është linjë krediti që jepet nga Institucionet Financiare (bankat) në mënyrë që huamarrësit t’i perdorin ato për të blerë një shtëpi ose ndërtimi i një prone të destinuar për banim.
Zakonisht, kreditë për shtëpi mbulojnë një perqindje të vlerës së pronës (70% apo më tepër) dhe kanë periudha shlyerjeje që arrijnë deri në 20 vjet ose edhe më shumë (banka të ndryshme aplikojnë afate të ndryshme). Huamarrësi e shlyen huanë/kredinë gjatë një periudhe të zgjatur, me një përqindje interesi të përshtatshme për të kompensuar huadhënësin/kreditorin për shpenzimet me të cilat përballet gjatë pergatitjes së huasë dhe për riskun që institucioni merr përsipër.

 For English Version of this article go to our site in English on the below button 

Cili është qëllimi i kredisë hipotekore?

Sipas BOA kemi si perkufizim: ”kontratë/marrëveshje e kredisë hipotekore për individin” – është marrëveshja sipas të cilës një bankë i jep ose premton t’i japë kredi një individi, i/e cila plotëson njëkohësisht karakteristikat e mëposhtme:

i) ka si objekt blerjen ose ndërtimin e plotë ose të pjesshëm të një prone të destinuar për banim (shtëpi, apartament); dhe
ii) kredimarrësi është blerësi ose poseduesi i kësaj prone të destinuar për banim

Një kredi hopotekare mund të përdoret për blerjen, rikonstruksionin ose mobilimin e një shtëpie duke bërë vetëm një pagesë mujore të vlerës së investimit. Kredia hipotekore zakonisht garantohet me objektin që po blihet/rikonstruktohet apo rinovohet, duke i dhënë mundësine kredidhënësit të jetë i garantuar në rast se klienti nuk e shlyen kredinë.

Hapat kryesore të procedurës për marrjen e një kredie hipotekore

Më poshtë do të gjeni një udhërrëfyes të shkurtër përsa i takon hapave që do t’ju duhet të ndërrmerni dhe do të ndeshni gjatë procedurës për marrjen e një kredie per shtëpi:

  1. Para-Aplikimi – Oficeri i kredisë asiston aplikantin me kushtet fillestare të kredisë për shtëpi, duke i shpjeguar gjithashtu të gjitha shpenzimet që mbart kredia për shtëpi. Oficeri i kredisë e pajis aplikantin me setin e dokumentave që ai duhet te paraqesë në bankë per të aplikuar për kredi (kjo në rast se aplikanti i pranon kushtet e kredisë te ofruara nga banka dhe nëse oficeri i kredisë e sheh aplikantin si potencial të mundshëm). Gjithashtu oficeri i kredisë i përgatit aplikantit dhe një tabelë shembull të amortizimit të kredisë
  1. Aplikimi i kredisë – Aplikanti plotëson formularin e kredisë si dhe paraqet dokumentat e kërkuara nga oficeri i kredisë (duke dhënë dhe pëlqimin që oficeri i kredisë të ketë mundësine e verifikimit të dokumentacioneve të paraqitura).
  1. Verifikimi i dokumentacionit – Oficeri i kredisë pasi merr të gjitha dokumentat e paraqitura është pergjegjës për kryerjen e verifikimit të ardhurave dhe të historikut të punësimit, të kolateralit, të historikut të kredisë (nëse ka) si dhe kontrollit të dokumentave ligjore të pronës që do të perdoret si garanci për këtë kredi. Më pas ai perfundon analizën financiare dhe përgatit rekomandimet për Komitetin e Kredisë.
  1. Vendimi i komitetit të kredisë – Oficeri i kredisë dërgon dosjen e kredisë në Komitetin e Kredisë të bankës për shqyrtim, Në këtë komitet shqyrtohen rekomandimet e dhëna nga oficeri i kredisë dhe më pas komiteti merr vendimin të aprovojë ose jo kredinë si dhe kushtet perkatëse.
  1. Njoftimi i aplikantit mbi vendimin e kredisë – Në rast se kredia refuzohet, oficeri i kredisë kontakton menjëhere aplikantin dhe e njofton për refuzimin e kërkesës. Në rast se kredia miratohet, atëhere oficeri i kredisë njofton aplikantin mbi miratimin e kredisë dhe kushtet e miratimit si dhe e njofton per dokumentacionin e nevojshëm që duhet të paraqitet për fazën e dytë.
  1. Hapja llogarisë rrjedhëse në bankë – Klienti hap në bankë llogarinë rrjedhëse e cila do te shërbejë për pagesat e kredisë (nëse nuk e ka një te tillë).
  1. ZRPP (Regjistrimi i kontratës) – Depozitohet në Zyrën e Rregjistrimit të Pasurive të Paluajtshme kontrata e hipotekimit që shërben për caktimin e pronës në emër të bankës. Klienti duhet të paraqese në bankë sigurimin e jetës dhe të pronës. Kur të gjitha dokumentat e nevojshme janë përgatitur, banka është gati të bëjë disbursimin e kredisë në llogarine e shitësit ose në llogarinë e klientit në rast kredie për rikonstruksion ose mobilim.
  1. Disbursimi dhe pajisja e dokumentave – Pas disbursimit të kredisë, klienti pajisjet me kopjet originale të kontratave (Kontrata e Huasë, kontrata e hipotekimit, Kontrate Dorëzanie etj), kopjet origjinale të policave të sigurimit (të jetës dhe të pronës), kopje të shpenzimeve të kredisë si dhe tabelën finale të amortizimit (e detajuar).

Elementët kryesore të Kredisë Hipotekore

Interesi 

Përqindja e interesit per një kredi për shtëpi mund te jetë:

  • Fikse gjatë gjithë afatit te kredisë;
  • E ndryshueshme – në mënyre periodike me ndryshime në perqindjet e interesit në treg apo sipas inflacionit;
  • Një kombinim i të dyjave– kështu p.sh. përqindja e interesit mund të jetë e fiksuar për disa vite dhe pastaj të jetë e ndryshueshme.

Si ndryshon përqindja e interesit 

Gjatë jetës së një kredie me përqindje të ndryshueshme, ndryshimet në përqindje mund të percaktohen nga njëri prej faktorëve të mëposhtëm apo nga një kombinim i tyre:

  • Indeksi i publikuar i inflacionit;
  • Indeksi i përqindjes së interesave të tregut;
  • Ndryshime në përqindjen që huadhënësi paguan për depozitat
  • Sipas diskrecionit/pëlqimit të huadhënësit.

Si parim i përgjithshëm, një huadhënës duhet ta ndryshojë përqindjen e interesit që zbaton për kreditë e veta për shtëpi në mënyrë të shpeshtë per të ndjekur ndryshimet në perqindjet e interesit që paguan institucioni për fondet që përdor për financimin e kredive – duke ruajtur gjithmonë një diference midis dy përqindjeve. Skema e indeksimit gjithashtu duhet të krijojë një strukturë pagese te kuptueshme dhe të parashikueshme për huamarrësin.

Ne ato raste kur ekziston nje indeks i besueshem inflacioni apo perqindjesh interesi, nje huadhënës mund te vendose te lidhe perqindjen e interesit per kredite e veta per shtëpi me perqindjen qe paguan per depozitat – duke siguruar nje diference pozitive interesi per institucionin dhe transparence per huamarrësin qe merr kredinë për shtëpi.

Duke qene se burimi kryesor i financimit te kredive per shtëpi ne Shqipëri ka gjasa te jene depozitat e institucionit, per te cilen mesatarja e perqindjes se interesit do te luhatet, shumica e kredive per shtëpi kane perqindje te ndryshueshme interesi. Ne rast se nje huadhënës deshiron te fiksoje perqindjen e interesit te nje huamarrësi per nje periudhe fillestare kohore i duhet akses ne financime afatgjata, ose ne rast se siguron mbrojtje eksplicite perkundrejt riskut te perqindjes se interesit. Madje edhe ne kete rast, institucioni do te perballet me riskun tjeter qe huamarrësit e tij nuk do te jene ne gjendje te paguajne nje perqindje potencialisht me te larte interesi pasi te kete skaduar periudha me perqindje te fiksuar te interesit.

Sktruktura e Amortizimit të Kredisë 

Struktura e amortizimit i referohet mënyrës sesi bilanci i papaguar i kredisë per shtëpi ndryshon gjatë periudhës së kredisë. Për shumicën e kredive për shtëpi, bilanci i papaguar vjen duke u ulur gjatë jetës së kredisë, kjo për tu siguruar që bilanci i papaguar i kredisë nuk do ta kalojë asnjëherë vlerën e parashikuar fillestare të pronës si kolaterali kryesor.

Kreditë për shtëpi me interes fiks në pergjithësi janë me vetë-amortizim –d.m.th principali vjen në rënie në mënyre konsistente dhe kredia shlyhet plotësisht në fund të afatit të vet.

Këstet e kredive janë përgjithsisht mujore dhe përbehen nga kapitali (ripagesa e principalit) dhe interesi. Shuma e kapitalit në cdo pagese ndryshon gjatë kohës së kredisë. Gjatë viteve të parë klienti paguan më shumë interes sesa kapital, ndersa në vitet e tjera paguhet më shumë kapital dhe një pjesë të vogël interes. Në këtë mënyrë, pagesa e kredisë bëhet brenda një date të përcaktuar, duke i dhënë siguri klientëve që kredia do të paguhet brenda një periudhe të caktuar nëse interesi nuk ndryshon. Pas disbursimit të kredisë banka e pajis klientin me tabelën e amortizimit të kredisë, të cilën klienti është i detyruar ta zbatojë në mënyrë të përpiktë. Tabela e amortizimit respekton kushtet e kredisë (nëse interesi eshte i ndryshueshëm cdo vit, tabela e amortizimit të kredisë duhet t’i jepet klientit cdo vit duke reflektuar ndryshimet e interesit dhe të kapitalit). Tabela e amortizimit duhet gjithnjë të firmoset nga klienti, me qëllim qe të shmangen gabimet e mundëshme.

Datat e pagesave 

Pas disbursimit të kredisë një nga dokumentat me të rëndesishëm është tabela e amortizmit të kredisë (permendur pak më parë), në të cilën janë të mirëpercaktuara të gjitha të dhënat e kredisë duke përfshirë dhe datat përkatëse të pagesave të kredisë.

Për kreditë hipotekore të amortizuara me baze mujore të pandryshueshme (kapital plus interes), pagesa e kësteve mujore fillon në përgjithësi tridhjetë ditë pas ditës së disbursimit (sipas llojit të kredisë). Këstet janë të pagueshme në data fikse të c’do muaji (duke patur parasysh fundjavat dhe ditët festive).

Klienti duhet të paguajë këstin mujor në datën e caktuar sic përcaktohet në tabelën e amortizimit, nëse jo aplikohen penalitete të cilat i mbarten këstit pasardhës. Banka i ndjek nga afër pagesat e kredisë dhe në rast vonese në pagesa kontakton menjëhere klientin.

Monedha e kredisë 

Kreditë per shtëpi në pergjithësi janë të shprehura në:

  • Monedhën lokale të vendit; ose
  • Një ose më shumë prej monedhave rezervë të tregjeve të zhvilluara si p.sh. Dollarë amerikane apo Euro

Si parim i përgjithshëm, institucioni huadhënës duhet të përputhë monedhën në të cilën ofron kreditë e veta për shtëpi me monedhën e burimit të financimit që është përdorur per të financuar kreditë. Në tregjet ku vlera e monëdhës lokale nuk është e qëndrushme, apo ku inflacioni është në nivele të larta, huadhënësit perballen me sfida të mëdha përsa i takon ofrimit të kredive të shprehura në monedhën vendase.

Nga këndvështrimi i klientit është shume më mire që monedha e kredisë të përputhet me monedhën e të ardhurave familjare, pasi në këtë mënyrë evitohet perfundimisht rreziku i kursit të kembimit midis monedhave. Kjo do të thote që klienti cdo muaj e ka të përcaktuar këstin proporcionalisht me të ardhurat mujore dhe nuk shqetësohet nëse ka apo nuk ka luhatje në kursin e këmbimit (që mund të rezultojë shpesh dhe në të mire por dhe në të kundërt).

Por në të njëjtën kohë, është e vërtetë që bazat e interesit të monedhave të huaja kanë qenë me të ulta se ato të monedhës Lek, duke bërë kësisoj dhe pse në Euro kësti të jëtë më i ulët se ai në Lek, pasi baza e Bonove të thesarit është i lartë (kjo e percaktueshme në varësi të politikave të ndërmarra nga Banka e Shqipërisë dhe Qeverisë).

Dokumentat më të rëndësishme që klienti duhet të paraqesë në bankë

Vërtetimi i të ardhurave mujore 

Një nga dokumentat më të rëndësishëm në analizën e kërkesës për kredi është vërtetimi i të ardhurave personale të huamarrësit kryesor dhë bashkëhuamarresit.

Lloji i dokumentacionit të kërkuar nga një huadhënës ndryshon në varësi të burimit të të ardhurave dhe nga informacioni që është pergjithësisht disponibël në treg.

Të ardhura nga paga. Për punonjesit me pagesë, huadhënësi duhet të kërkojë së paku njërin prej dokumentave që vijojnë më poshtë:

  • Leter nga punëdhënësi që të vërtetojë se huamarrësi është aktualisht i punësuar dhe të dokumentoje vitet e punës dhe pagesën aktuale. Kjo letër duhet të jetë e lëshuar brenda kufirit të 30 diteve dhe jo më vonë se kaq. Borderonë apo ndonjë formë tjetër njoftimi pagese që nga tre periudhat e fundit të pageses. Borderoja nuk duhet të jetë më e vjetër se 30 ditë. Në rast se nuk ka bordero disponibël, huadhënësi mund të zgjedhë të përdore deklaratat bankare që tregojnë hyrjet e zakonshme të pagesës në një llogari kursimesh apo rrjedhëse, si një mënyrë alterantive që dokumenton rrjedhen e të ardhurave të aplikantit. Në të tilla raste, depozita e fundit e regjistruar nuk duhet t’i kete kaluar 30 ditët.
  • Disa banka mund të kërkojnë vërtetime të mëparshme në rast se aplikanti ka më pak se tre vjet në punën aktuale, që të dokumentojë vitet e aplikantit në atë punë, pagesën që merrte në momentin e largimit, dhe arsyet e largimit.

Të ardhurat nga vete-punësimi. Në pergjithësi është më e vështirë të verifikohen të ardhurat e aplikantëve të vetë-punësuar dhe të pronarëve të sipermarrjeve. Vendimi për gjykimin e tyre bëhet mbi bazën e rentabilitetit afatgjatë të biznesit të aplikantit.

Për të verifikuar të ardhurat nga vetë-punësimi dhe për të mbështetur vlerësimin e sasisë së të ardhurave aktuale që vjen nga keto fonde dhe që do të jetë disponibël per të mundësuar pagesat për kredinë e shtëpise, vlerësuesi mbledh dokumentacion në bazë të disponibilitetit të tij. Gjithashtu, vlerësuesi mund të bëjë një vizitë në terren per tu siguruar që ky biznes ekziston në të vertetë. Ndër dokumentat që një huadhënës mund të kerkojë per të verifikuar të ardhurat nga vetë-punësimi që pretendohen në aplikim mund të perfshihen:

  • Deklarata tatimore që raportojnë të ardhurat nga çdo burim vetëpunësimi për tre vitet pararendëse, sipas disponibilitetit.
  • Pasqyrat financiare për tre vitet pararendëse per çdo biznes që prodhon/siguron të ardhurat e pretenduara nga vete-punësimi. Në rastet kur janë disponibël, keto pasqyra duhet të jenë të certifikuara për saktësine e tyre nga një auditor i pavarur që nuk ka lidhje me këtë biznes.
  • Deklarata bankare që tregojnë depozitime të rregullta në llogarinë rrjedhëse apo të kursimit të aplikantit për 12 muajt pararendës.

Të ardhura informale. Disa burime të ardhurash mund të jenë vecanërisht të veshtira per tu dokumentuar, sidomos për individët që janë të punësuar në sektorin informal dhe paguhen me para në dorë (cash). Mund të ketë banka që marrin parasysh dhe të ardhura nga burime informale.

Kur këto dokumenta paraqiten në bankë, banka ka të drejtën që të bëjë verifikimet e veta pas pëlqimit të dhënë nga aplikanti.

Vlerësimi i pasurisë së paluajtshme 

Burimi kryesor i ripagimit të huasë padiskutim që janë të ardhurat që gjenerohen nga rroga mujore ose nga fitimi mujor i biznesit privat. Si burim dytësorë për ripagesën e huasë është dhe ekzekutimi i pasurisë së paluajtshme (në rast mospagese). Aresyeja kryesore e të paturit një kolateral është fakti që gjithmonë ekziston një alternative tjetër ripagese kredie. Nëse gjërat nuk shkojnë mirë, banka mund të rimarre fondet e veta nëpermjet shitjes së shtëpisë që është perdorur si kolateral. Duke qenë se vlera e shtëpisë që përdoret si kolateral është një factor i rëndësishëm në vlerësimin e rrezikut të kredisë, percaktimi i vlerës konsiderohet si element kyc në huadhënien hipotekore. Për bankën është e rëndësishme që gjatë ekzekutimit të kolateralit të ketë një vlerë më të lartë se i gjithë totali i kredisë së pashlyer plus gjithë shpenzimet e tjera, kësisoj roli i vlerësuesit është shume i rëndësishëm gjate procesit të kredidhënies.

Vlerësimi i kolateralit nëpër banka kryhet nga ekspertë privatë të cilët janë përzgjedhur në bazë të eksperiencave profesionale.

Shuma e kredisë që banka vendos të financoje bazohet gjithnjë në vlerën e përcaktuar nga ana e vlerësuesit (zakonisht jo më shumë se 70 % te vlerës së kolateralit, por ka banka që finacojnë deri në 90% të saj – por jo gjithmon).

Historiku i pagesave të klientit 

Historiku i kredisë së huamarrësit është një faktor shumë i rëndësishëm për miratimin ose jo të huasë, edhe nëse huakërkuesi nuk është klient ekzistues i bankës. Para se të miratojnë kerkesa për hua, të gjitha bankat në Shqipëri kërkojnë informacione nga regjistri i kredive i cili është një bazë të dhënash elektronike që mirembahet nga autoriteti përgjegjës – Banka e Shqipërisë dhe në të cilin regjistrohen të gjitha të dhënat e kredive dhe informacionet mbi klientin.

Qëllimi kryesor i Rregjistrit të Kredive është administrimi dhe grumbullimi i informacionit mbi cdo ekspozim të klientëve në sistemin bankar Shqiptar. Qëllimi i marrjes së informacionit është vlerësimi i riskut për cdo kredi të re të kerkuar nga klienti. Kësisoj nëse ju nuk keni historik pozitiv, është shumë e vështirë për një bankë që të miratojë kërkesen tuaj, dhe po ashtu një historik i mire (pagesa korrekte të kredive) mund të përcaktojë miratimin e kredisë (dhe nëse parametrat e tjera permbushin kriteret e bankës).

Disa nga dokumentat më të kërkuara nga bankat janë: 

  • Kërkesa për kredi drejtuar bankës (e firmosur nga aplikanti et).
  • Fotokopje të pashaportës së aplikantit dhe bashkëshortit(es).
  • Një letër reference të lëshuar nga punëdhënësi brenda një kohe 30 ditore.
  • Një fotografi personale të kohëve të fundit dhe bashkëshortit(es).
  • Certifikate familjare e muajit të fundit.
  • Kontrata e punës e aplikantit dhe bashkëshortit(es).
  • Vërtetim nga punëdhënësi për rrogën aktuale që merrni (dhe bashkëshorti(es).
  • Kontrata për dhënien / marrjen e objekteve me qera (nëse keni të këtilla).
  • Kontrate shitblerje /sipërmarrje /preventive i punimeve/mobilimit.
  • Dokumenti që vërteton pronësinë mbi pasurinë e paluajtshme që do të rëndohet me hipotekë.
  • Vlerësimi i objektit nga një ekspert i licensuar (rekomandohet nga Banka).

*Certifikata e pronësisë është gjithashtu një nga dokumentacionet më të rëndësishme që klienti duhet të depozitojë në bankë. Rregulli i bankës është që ky dokument kur të paraqitet duhet të jetë i leshuar nga Zyra e Rregjistrimit të Pasurive të Paluajtshme minimalisht 30 ditë nga dita e aplikimit për kredi. Zakonisht në fazën e aplikimit klienti mund të depozitojë dhe një kopje të vërtetimit ekzistues që ka (me datë të hershme) dhe në momentin që merr aprovimin e kredisë nga ana e bankës aplikon në ZRRP për certifikatë të freskët pronësie (i cili sipas rregullores së ZRRP duhet të dergohet më postë në adresë të kërkuesit brenda 7 ditëve).

Pjesë e rëndesishme e dokumentacionit të pergatitur janë dhe Kontrata e Huasë dhe ajo e Hipotekës, të cilat janë marreveshje të shkruara midis palëve (huadhënësit dhe huamarrësit) në të cilën pasqyrohen kushtet e dhënies së fondeve, detyrimet përkatëse të palëve para se kredia të disbursohet. Kontratat shërbejnë gjithashtu per të mbrojtur interesat e huadhënësit duke siguruar që huadhënësi ka një garanci mbi pasurinë në rast se huamarrësi dështon në pagesta e detyrimeve.

Që në fillim një kontratë kredie për shtëpi duhet të specifikojë:

  • Cilat janë palët e marrëveshjes, duke përfshirë emrin e plotë të huamarrësit apo bashkëhuamarrësve, si dhe emrin juridik dhe identitetin korporativ të institucionit huadhënës (“Kredi per shtëpi”). Në ato raste kur ka edhe bashkëhuamarrës, kontrata do të specifikojë shkallën e detyrimeve dhe pasiveve që aplikohen në mënyrë kolektive si për çdo huamarrës në mënyre individuale dhe për të gjithë huamarrësit bashkërisht.
  • Prona që shërben si kolateral për kredinë. Ketu do të perfshihet adresa e pronës, si edhe një reference në lidhje me truallin mbi të cilin është ndërtuar shtëpia, duke përfshirë regjistrimin juridik në tokë publike dhe/ose regjistrimin e taksave.

Kontrata duhet të specifikojë shumën e fondeve që jepen përmes kredisë për shtëpi per Huamarrësin, duke përfshirë edhe monedhën në të cilën do të paguhen fondet. Kontrata gjithashtu do të percaktojë termat sipas të cilave huamarrësi detyrohet të shlyejë fondet, duke përfshirë:

  • Numrin e pagesave që duhen bërë dhe që shprehen në numrin e muajve gjatë të cilëve kredi per shtëpi është në fuqi;
  • Perqindja e interesit që huamarrësi do te paguajë per fondet që jepen për kredinë per shtëpi;
  • Sa here do të ndryshojë përqindja e interesit, në rast se po, gjatë jetës së kredisë;
  • Përqindja fillestare e interesit dhe shuma fillestare e pagesës;
  • Amortizimi për pagesat e kësteve (zakonisht dita e parë e muajit), si edhe forma(t) e pranueshme për pagesën dhe vendi ku do të bëhen pagesat;
  • Si do te akordohen pagesat suplementare nga kredia për shtëpi (zakonisht në fillim në lidhje me interesat e kaluara dhe pastaj në lidhje me shumën e papaguar të principalit); dhe
  • Do të ketë gjoba apo jo dhe në rast se po, sa do të jetë kjo gjobë- huamarrësi do të shlyejë plotësisht kredinë përpara se të mbarojë afati.

Kontrata duhet të permbajë një listë të kushteve apo premtimeve që jep huamarrësi gjatë jetës së kredisë për shtëpi. Kontrata duhet gjithashtu qe të përcaktojë nëse shkelja e ndonjë konvente do të përbënte një kredi që nuk merr pagesa.

Dokumentat e nevojshme që banka i kërkon klientit

Aplikimi i kredisë 

Zakonisht formularët e aplikimit të kredisë janë forma standarde që përdoren nga cdo bankë dhe permbajnë informacione si më poshtë:

  1. Qëllimi i kredisë
  2. Shuma e kërkuar
  3. Afati i kredisë dhe pagesa fillestare nga ana e klientit
  4. Informacion përsa i përket objektit që do të blihet
  5. Të dhëna bazë të huamarrësit dhe bashkëhumarrësit (të dhënat e edukimit arsimor), të dhëna përsa i takon punësimit aktual dhe atij të mëparshëm, si dhe të dhëna për të ardhurat të huamarrësit dhe të bashkëhuamarrësit
  6. Lista e shpenzimeve mujore familjare, përfshirë dhe kredi të tjera nëse ka.

Dokumentat finale që banka i dorëzon klientit pas disbursimit të kredisë 

Kur kredia perfundon së disbursuari banka është e detyruar të pajisë klientin me kopjen origjinale të kontratave të huasë dhe të hipotekës, kopjen origjinale të policave të sigurimit të jetës pronës (nëse kërkohet) si dhe një kopje të të gjitha shpenzimeve të kryera, si dhe tabelën e amortizimit të kredisë.

Tabela e amortizimit duhet të firmoset nga klienti në mënyrë që të evitohet cfaredo lloj keqkuptimi mbi ripagesen e kredisë.
Tabela e amortizimit ne shumicën e rasteve duhet të përmbajë këto të dhëna:

  1. Numrin e llogarisë në të cilën do të ripaguhet kredia
  2. Emër, mbiemër
  3. Shuma e huasë
  4. Afati i kredisë
  5. Norma e intersit (e ndarë në norma bazë plus marzhin a vendosur nga banka)
  6. Kësti mujor
  7. Datat e pagesave mujore (çdo muaj ose tremujore në varësi të produktit)
  8. Shuma e kapitalit para çdo pagese të këstit
  9. Shuma e kapitalit pas çdo pagese të këstit

Tabela e amortizimit duhet t’i jepet klientit në varësi të ndryshimit të normës së intersit. Klienti duhet të jetë i kujdesshëm që të pajiset cdo herë me tabelën e rradhës të amortizimit.

Shpenzimet /detyrimet 

Zakonisht bankat në fillim të aplikimit nuk aplikojnë kosto kredie. Në rast se kredia refuzohet, atëhere klienti në përgjithësi nuk i detyrohet bankës.

Ka banka që në momentin e miratimit të kredisë kerkon që ti paguhen shpenzimet administrative (në momentin e miratimit të kredisë dhe hapjes së dosjes) dhe pagesën e vlerësimit të kolateralit. Të gjitha shpenzimet e tjera mund të kryhen në fund të procedurës së kredisë ose gjatë saj.

Informacioni që duhet të dini për vlerësimin e pasurive të palujatshme

Çfarë është vlerësimi i pasurive të paluajtshme? 

Vlerësimi i pronës është një përllogaritje e vlerës së pronës sipas të dhënave të caktuara, e përcaktuar nga një vlerësues profesionist i kualifikuar apo nga një vlerësues pronash. Vlerësimi i pronës që do të shërbejë si kolateral për bankën është një nga dokumentat me të rëndësishëm për bankën. Bazuar mbi vlerën e nxjerrë nga eksperti banka bazon dhe vlerën e kredisë (në bazë të kritereve të percaktuara).

Vlera e pronës mund të bazohet në kostot e zëvendësimit, shitjet e pronave të krahasueshme apo në kapacitetin e pronës per të prodhuar të ardhura.

Vlerësimet përfshijnë një inspektim fizik të pjesës së brendëshme dhe të jashtme të një enti banimi, si edhe një vlerësim të zonës përreth. Rezultatet e këtij inspektimi më pas paraqiten në një raport vlerësimi që evidenton çdo kusht që mund të ketë ndikim negativ në vlerën e pronës, si p.sh. nëse ka nevojë për riparime për ta bërë shtëpinë të banueshme apo në rastin e ekzistencës së kushteve negative të mjedisit.

Të gjithë vlerësuesit duhet të ndjekin udhëzimet specifike dhe standardet profesionale të perpiluara për të siguruar që vlerësimet e tyre janë të sakta dhe që për të aritur në to është përdorur një metodologji konsistente.

Momentin që ka perfunduar inspektimi në vend, vlera e pronës mund të përllogaritet me dy menyra: (1) përmes krahasimit të pronës në fjalë me objekte/shtëpi të tjera të krahasueshme që janë shitur kohët e fundit në komunitetin në fjalë, ose (2) përmes perllogaritjes së kostos të ndërtimit të një pronë të ngjashme në ditët e sotme – d.m.th përmes llogaritjes së kostos së zëvendësimit.

Qasja e shitjes mbi baza krahasimore bazohet në prezumimin që çmimi i kohëve të fundit të shitjes për prona të krahasueshme në lagje/zona të ngjashme jep edhe vlerën më të saktë të mundshme të vlerës së vërtetë të tregut të banesës.

Qasja e kostos së zëvendësimit bazohet në nocionin që me kalimin e kohës vlera e tregut e pronës nuk mundet asnjëhere ta kalojë koston e zëvendësimit – d.m.th. koston e blerjes së tokes dhe ndërtimit të shtëpise nga e para – ndaj dhe rrjedhimisht mënyra më e mirë për të nxjerrë vlerën e një shtëpie është të përllogaritet se cila do të kishte qenë kostoja e zëvendësimit të asaj banese.

Pse duhet bërë vlerësimi? 

Vlerësuesit japin një kontribut shumë të rëndësishëm në vendimarrjen e bankës për miratimin ose jo të kredisë. Asnjë kredi hipotekore nuk jepet nëse nuk disponohet informacioni mbi vlerën e objektit që do të shërbejë si garanci për kredinë. Bazuar mbi vlerën e pronës të nxjerrë nga vlerësuesi, banka vendos dhe vlerën e financimit të kredisë (padiskutim duke parë dhe kriteret e tjera).

Cilat janë elementet kryesore të vlerësimit? 

Raporti i vlerësimit që përgatitet për qëllime të bankës në rradhë të parë duhet të përmbajë informacionin mbi inspektim të brendshëm dhe të jashtëm të objektit. Elemente të tjera të vlerësimit janë:

Subjekti: Informacioni bazë si psh adresa, përshkrimi ligjor i pronës, emri i huamarrësit (huamarrësve).

Kontrata: Informacion mbi kontratën e shitjes ose paraprake

Vendodhja: Të dhëna mbi përmasat, zonimi dhe aksesi ndaj fasiliteteve të tjera, foto të objektit si dhe të dhëna mbi shifra krahasuese përsa i takon vlerës së shitjes.

Të dhëna: karakteristika fizike të pasurisë si mosha e pronës, materiali ndërtimore, dhe kushtet reale të gjëndjes së objektit.

Hartat përkatëse të cilat tregojnë vendodhjen e pronës në raport me pronat e tjera të krahasuara që janë perdorur nga vlerësuesi si referentë.

Kush e kryen vlerësimin? 

Vlerësimi kryhet nga specialiste të cilët janë në gjëndje të kuptojnë dhe të nxjerrin në mënyrë profesionale vlerën e një objekti. Vlerësuesi është një profesionist i licensuar që mund të jetë i punësuar në institucionin financiar, apo një furnitor i jashtëm, i miratuar nga një huadhënës. Për shmangien e konfliktit të mundëshëm të interesit, vlerësuesi gjithmonë zgjidhet dhe mbahet nga një huadhënës dhe asnjëhere nga një huamarrës apo nga shitësi i pronës. Vleresuesit si cdo profesion tjetër e ushtrojne atë në bazë të licensimit përkatës. Në Shqipëri licensimi i vlerësuesve të pasurive të paluajtshme bazohet në Vendimin e Këshillit të Ministrave të 1996 dhe regulloreve të Ministrisë se Punëve Publike. Gjithashtu vlerësuesit si privatë dhe ata shtetërore, kanë krijuar Shoqatën e tyre të Vlerësuesve të Pasurive të Paluajtshme duke u përpjekur për unifikimin e standardeve dhe shkëmbim të ideve dhe eskperiencave.

Vlerësuesi është enti që përpiqet të nxjerrë vlerën e objektit në kushte aktuale (duke marrë në konsideratë vlerësimin e të ardhurave që mund të gjenerohen nga objekti në vlerësim në të ardhmen).

Kush e kryen pagesën për vlerësimin e kolateralit? 

Vlerësimi i pasurisë –objekt garancie paguhet gjithnjë nga klienti. Ka banka që pagesën e vlerësuesit e kërkojnë të bëhet në fillim të procedurës (para aprovimit zyrtar të kredisë, që do të thotë se kjo pagese kërkohet të bëhet dhe nëse kredia refuzohet) dhe banka të tjera që e kërkojne këtë pagesë të kryhet pas përfundimit të procedurave të miratimit të kredisë.

Cilat janë shpenzimet e një kredie për shtëpi?

Shpenzimet e një kredie për shtëpi zakonisht ndryshojnë në varësi të bankave. Padyshim që shpenzimet janë një nga pikat që klienti duhet të shoh më me kujdes me qëllim që të bëjë zgjedhjen e duhur.

Më poshtë keni një pasqyrë të detajuar mbi shpenzimet me të zakonshme që hasen në aplikimin e një kredie për shtëpi.

  1. Shpenzimet administrative
    Këto shpenzime ndryshojnë në varësi të bankave (mund të varioje nga 1%-2% të shumës së huasë, minimumi 150 Eur). P.sh. nëse ju do të financoni një kredi për shtëpi në shumën e 50,000 Euro, e nëse shpenzimi administrativ i aplikuar është 1% mbi huanë, ju do të paguani 500 Euro). Shpenzimet administrative mund të paguhen në fillim të kredisë (në moment që ajo miratohet) ose në momentin e disbursimit të kredisë (në varësi të procedurës së bankës).
  2. Shpenzimet noteriale.
    Këto shpenzime shërbejnë për pagesën e noterizimit të kontratave që lidhen midis klientit dhe bankës. Keto kontrata janë kontrtata huaje, hipotekimi, dorëzanie. Shuma e këtij shpenzimi varion në varësi të marrëveshjes që mund të kenë bërë bankat me noterët përkatës si dhe nga numri i kontratave që noterizohen (psh mund të jetë më shumë se një kontratë hipotekimi). Minimumi i kësaj pagese është 3,000 Lek.
  3. Polica e sigurimit te jetës
    Pajisja me police sigurimi është një nga kërkesat e domosdoshme të bankës (por jo të gjitha bankat e kërkojnë), nëse do të kreditoheni me një kredi për shtëpi. Vlera e primit të paguar për këtë police varet nga shuma e huasë dhe nga mosha e klientit. Kjo do të thotë se sa më e madhe vlera e kredisë dhe sa më e madhe mosha e klientit aq më i madh është dhe premiumi per t’u paguar. Ose një ndërthurje e të dyjave (shumë e madhe, moshë e vogël, ose shumë e vogël dhe moshë e madhe). Zakonisht primi i policës së jetës është i pagueshëm cdo vit bazuar gjithnjë mbi shumën e mbetur të huasë (për rinovimin e policës së jetës janë vetë bankat që përkujdesen duke debituar automatikisht llogarinë tuaj dhe duke kredituar kompaninë e sigurimit, per të evituar cdo problematikë në rast ndodhje të ngjarjes së dëmit). Në përgjithësi është vetë Banka që përcakton kompanitë e sigurimit (në pergjithësi bankat kanë marrëveshje me kompanitë e sigurimit për klientët e tyre ndaj të cilëve aplikohen tarifa më të buta). Edhe kompanitë e sigurimit kanë limitet e tyre të lëshimit të policave bazuar mbi moshën (psh maksimumi është 65 vjec).
  4. Polica e sigurimit të pronës nga tërmeti dhe zjarri
    Polica të sigurimit dhe pronës (të cilat nuk janë të pranishme në të gjitha bankat) janë rreziqet më të zakonshme dhe të rëndësishme nga pikëpamja e riskut të kolateralit. Primi i ketij sigurimi mund të paguhet me baze vjetore ose për të gjithë periudhën e kredisë (në varësi të procedurave të bankës). Vlera e primit të policës varet nga shuma e huasë por edhe nga karakteristikat e objetit të siguruar (vile, apartament, shtëpi ekzistuese) ose nga vlera e tërë objektit (ka banka të cilat bëjnë këtë lloj sigurimi (bazuar mbi vlerën e objektit të përcaktuar nga vlerësuesi i kompanisë ose i bankës). Kësisoj ku primi është më i lartë se ai që siguron vetëm vlerën e kredisë.
  5. Pagesa e vlerësimit të objektit
    Një nga shpenzimet është pagesa për vlerësimin e pasurisë që shërben si kolateral. Për këtë qëllim bankat përdorin vlëresues privatë. Zakonisht kostoja e vlerësimit varet nga objekti që vlerësohet dhe vendodhja e tij dhe ndryshon në varësi të bankave dhe marreveshjet që ato kane lidhur me vleresuesit përsa i takon tarifave (Min. 70 Eur- Maksimum 150 Eur).
  6. Shpenzimet e hipotekës për bllokimin e pronës
    Shpenzimet e hipotekës në favor të bankës në zyrën e Regjistrit të pasurive të Paluajtshme (Min. 3,000 Lek – 10,000 Lek) në varësi të shumës së huasë dhe të kontratave të hipotekimit që rregjistrohen. Zakonisht banka e udhëzon klientin për shumën e saktë për t’u paguar.
  7. Shpenzim mujor për mirëmbajtje llogarie
    Bankat aplikojnë gjithashtu dhe një shpenzim mujor për mirëmbajtje llogarie e cila mund të variojë nga 150 -500 Lek, 1.5- 5 EUR/USD në varësi të kushteve të secilës bankë.
  8. Tarifë penaliteti
    Në rast likuidimi të parakohshëm të kredisë qoftë pjesore qoftë totale, bankat (por jo gjithmon) zakonisht aplikojnë një tarifë penaliteti për shumën e kapitalit të mbetur (që varion nga shuma fikse deri në 5% të shumës së parapaguar).

Terminologjia kryesore e fjalorit të përdorur në industrinë e kredive hipotekore

Afati i nje kredie per shtëpi 

– është koha gjatë së cilës një kredi për shtëpi është e skeduluar per tu paguar.
Amortizim i përshpejtuar 

Nënkupton ristrukturimin e një kredie ekzistuese për shtëpi, përmes rritjes së pagesave të kësteve mujore me qëllim shlyrjen e kredisë në një kohë më të shkurtër nga maturimi.
Amortizimi: 

Është periudha gjatë së cilës shlyhet plotësisht shuma e principalit të një kredie. (Pagesa e bërë në kuadrin e një kredie përbëhet nga një pjesë që aplikohet për të paguar interesin me zotërim rritës, ndërsa pjesa tjetër i takon principalit. Për shumicën e kredive për shtëpi, me kalimin e kohës, shuma e pagesës që i takon shlyerjes së interesit zvogëlohet me zvogëlimin e bilancit të kredisë, ndërsa shuma që aplikohet për principalin rritet).
Borxh me precedencë: 

çdo detyrim që ka precedencë mbi borxhe të tjera.
Certifikata e titullit të pronësisë: 

është një dokument që tregon pronësinë e një prone të paluajtshme, duke përshkruar pronën dhe çdo shënim që ndalon shitjen e shtëpive tek zyra e hipotekës përkundrejt kësaj prone.
Heqja dorë nga e drejta: 

Heqja në mënyre vullnetare nga një e drejtë e pronës ose ndaj një pretendimi perkundrejt pronës se të tjerëve, ose ndaj të drejtave të tjera qe zbatohen juridikisht.
Historiku i kredisë: 

Renditja e historisë së kredive të marrë më përpara .
Historiku i titullit: 

Historiku i të gjitha dokumenteve që kanë transferuar/kaluar titullin në një pjesë të pronës së paluajtshme duke nisur me dokumetin më të hershëm që ka ekzistuar duke përfunduar me atë të kohëve më të fundit.
Huadhënësi: 

përfaqëson institucionin, grupin apo individin që jep para të siguruara nga pasuri të paluajtshme.
Huamarrësi: 

është pronari i pasurisë së paluajtshme që lë pronën si kolateral për garanci të shlyerjes së borxhit; huamarrësi.
Kredi jorezidenciale për shtëpi: 

një kredi për shtëpi e siguruar përmes një prone jo-rezidenciale si p.sh. nje ndërtese zyrash, fabrikë apo magazine.
Kredi për ndërtim: 

është një kredi për shtëpi që financon ndërtimin e një ndërtese/pallati.
Kredi për shtëpi e konvertueshme: 

Një kredi për shtëpi me përqindje të rregullueshme (ARM) që i bën të mundur një huamarrësi të kalojë nga një kredi për shtëpi me përqindje të fiksuar ne një afat kredie të specifikuar.
Kredi për shtëpi me përqindje fikse interesi: 

është një kredi për shtëpi përqindja e interesit të së cilës nuk ndryshon gjatë gjithë afatit/jetës së saj.
Kredi për shtëpi me përqindje interesi të rregullueshme (ARM): 

Një kredi për shtëpi me përqindje interesi dhe pagesa që ndryshojnë periodikisht gjatë jetës së kredisë bazuar në ndryshime në një indeks të specifikuar.
Kredi për shtëpi: 

është një dokument ligjor që ve si kolateral pronën e një huadhënësi si siguri përkundrejt shlyerjes së një kredie. Gjithashtu i referohet edhe vete kredisë.
Kredi që nuk merr pagesa: 

Dështimi i një huamarrësi për t’iu përmbajtur termave të dispozitave të një kredie për shtëpi.
Kredia e parë: 

Një kredi për shtëpi që është në vend të parë mes kredive të regjistruara përkundrejt një pronë. Zakonisht i referohet të dhënave në të cilat janë të regjistruara kreditë.
Modifikimi: 

Çdo ndryshim i termave origjinale/fillestare të një kredie për shtëpi.
Në proces, të angazhuara, në pritje: 

gjithcka që ndikon apo kufizon titullin e pronësisë, si p.sh. një kredi për shtëpi, qera, të drejta për pronësi toke etj.
Ngarkimi: 

ngarkimi i një cope toke me një shënim që ndalon shitjen e shtëpive tek zyra e hipotekave.
Plan për pagesa shtesë: 

është një marrëveshje midis një huadhënësi dhe një huamarrësi që ka vonesa në pagesat e kredisë, ku huamarrësi bie dakord të bëjë pagesa shtesë për të paguar shumat që detyrohet për të kaluarën, duke bërë në të njëjtën kohë pagesat sipas afateve të skeduluara.
Raporti i kredisë përkundrejt vlerës (LTV): 

Marrëdhënia midis vleres së një kredie për shtëpi dhe vlerës së pronës që shërben si kolateral.
Rastet kur banka ia merr shtëpinë klientit: 

ky është procesi ligjor sipas të cilës një pronë që është lënë si kolateral për një kredi mund të shitet për të paguar kredinë.
Siguria e borxhit: 

Një siguri në të cilën kompania emetuese në përgjithësi bie dakord të shlyeje principalin (zakonisht, shuma fillestare që është marrë hua) dhe të bëjë pagesat e interesit sipas një skeduli të rënë dakord paraprakisht.
Sigurimi i shtëpisë: 

është një formë sigurimi që mbron të siguruarin nga dëmtimet fizike si p.sh. zjarri apo katastrofa të tjera natyrore.
Të dhënat e ndryshimit: 

Të dhënat mbi të cilat ndryshon përqindja e interesit të një kredie për shtëpi me interes të rregullueshëm/te ndryshueshëm.
Tregu dytësor i kredive për shtëpi: 

është tregu në të cilin blihen dhe shiten kreditë rezidenciale për shtëpi por midis bankave.
Vlerësimi i pronës: 

Një përllogaritje e vlerës së pronës sipas të dhënave të caktuara, e përcaktuar nga një vlerësues profesionist i kualifikuar apo nga një vlerësues pronash. Vlera mund të bazohet në kostot e zëvëndësimit, shitjet e pronave të krahasueshme apo në kapacitetin e pronës për të prodhuar të ardhura.
Vlerësuesi: 

Është një individ i kualifikuar nga pikëpamja arsimore dhe që ka trainimin dhe pervojën e duhur për të bërë vlerësimin e vlerës së pronës së paluajtshme dhe të pronës private/personale.
Vonesa ne kredi: 

një kredi për shtëpi pagesat për të cilën nuk janë bërë në datën e caktuar.
Zbutja e humbjeve: 

Aktivitete të përpiluara për reduktimin e humbjeve financiare që do të pësonte nje huadhënës në rast të një kredie qe nuk merr pagesa të një klienti.
Rastet perpara shitjes kur banka ia merr shtëpinë klientit sepse ky i fundit nuk ka bere pagesat: 

është nje procedure ku nje huamarrës qe është ne nje pozicion qe ka nje kredi qe nuk merr pagesa i lejohet te shese pronen e tij/saj per nje shume me te vogel nga ajo qe detyrohet per te shmangur rastin kur banka ia merr shtëpinë klientit sepse ky i fundit nuk ka bere pagesat.
Vlerësimi i riskut: 

Është procesi i vlerësimit të një aplikimi për kredi për të përcaktuar riskun me të cilin mund të përballet huadhënësi. Vlerësimi përfshin analizimin e aftësisë paguese dhe gatishmerisë për pagesën e borxhit, si edhe vlerën e pronës në fjalë.

Rëndësia e Policës së Sigurimit të Jetës dhe të Pronës? Përse bankat i kërkojnë me domosdoshmëri?

Sigurimi është një formë e transferimit të risk-ut nga klienti tek shoqëria e sigurimit. Në këtë mënyrë, sigurimet reduktojnë barrën financiare dhe lehtëson vazhdimësinë e jetës së familjes pas ndodhjes së një fatkeqësie dhe kanë një impakt të rendesishëm social pasi ulin kostot individuale dhe publike në rast të ndodhjes të fatkeqesive.

Në rast humbje të jetës së klientit huamarrës ose të paaftësise së plotë të përhershme të tij për punë, kompania e sigurimit dëmshpërblen bankën për shumën aktuale të kredisë deri në atë moment, dhe banka cliron nga barra hipotekore garancitë përkatëse. Në këtë rast familja e humarrësit është e mbrojtur nga detyrimet e mëtejshme bankare.

Ndërsa në rastin e sigurimit të një kredie për shtëpi, është po në interesin e bankë që të sigurojë pagesën e kësteve të huasë në mënyrë të rregullt, dhe faktorët që do të ndikonin në pamundësinë e klientit për kthimin e huasë ose të bankës për ekzekutimin e kolateralit mund të ishin dhe humbja totale e banesës nga zjarri ose tërmeti.

Këto do të ishin edhe sigurimet bazë që banka do të kërkonte të kryheshin në mënyrë të detyrueshme për të mbrojtur interesin e saj në huanë e dhënë dhe objektin e huasë.

Ndërkohë, mund të ketë edhe dëmtime të tjera si psh: dëme të pjesshme në banesë nga zjarri, rrjedhja e ujit, thyerja e xhamave, ose dëmtime të pjesshme trupore të vetë huamarrësit, të cilat megjithëse prekin interesat e klientit, nuk janë të tilla që të ndikojnë në aftësinë e tij për të paguar huanë. Për këto lloje rreziqesh klienti mund të kryejë sigurime plotësuese, por nuk do të ishin të detyrueshme.

Çfarë duhet të bëj unë si klient në rast se nuk kam mundësi që të bëj pagesat mujore?

Edhe pse askush nuk ka ndërmend që të mos paguajë rregullisht kredinë, ndodh që të përballemi me vështirësi të papritura si humbja e vendit të punës, divorci, shpenzime të paparashikuara qe na detyrojnë të mos e bëjme pagesën ne kohën e caktuar.

Banka mund t’ju ofroje mundësi të tjera ripagimi 

Zakonisht institucionet kredidhënëse kanë të parashikuara situate të përkohshme pamundësie pagese të kësteve mujore nga ana e klientëve, keshtu që në momente të caktuara ato mund t’ju ofrojnë lehtësira në pagesa duke zbatuar plane të reja ripagese të kredisë sipas kushteve tuaja.

Negociata me bankat përsa i përket planeve të reja të ripagesës 

Disa nga mundësitë që bankat ofrojnë për përmirësim të situatës së pagesave të vonuara, mund të jenë si psh lehtësim i këstit mujor duke paguar këstet e vonuara dhe ato të rradhës sipas një skeduli të ri ose duke bërë një ristrukturim total të kredisë. Nësë problemet tuaja nuk janë të përkohshme dhe situate financiare nuk mund te permiresohet atëhere është më mirë të mendoni që të shisni shtëpinë për të mbyllur detyrimet me bankën.

Veproni shpejt 

Cilëndo rruge të keni zgjedhur, gjëja e pare që duhet të keni parasysh është që të kontaktoni bankën tuaj (oficerin e kredisë) në momentin që shihni se pagesa e kësteve është bërë vërtet problem. Duke qenë në kontakt me huadhënësin tuaj, ju krijoni menjëherë një raport besimi që do ju ndihmojë në zgjidhjen sa më të mirë të situatës.

Ky material eshte marre nga Shoqata e Bankave dhe eshte perpunuar me ndihmen e IFC. © 2009 International Finance Corporation

1 Trackback / Pingback

  1. What is a mortgage loan | bankieri

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*


Ky sajt përdor Akismet-in për të pakësuar numrin e mesazheve të padëshiruara. Mësoni se si përpunohen të dhënat e komentit tuaj.